Thị trường BĐS, nhất là ở phân khúc đất nền đang trong trạng thái “ hàng ngộp” rao nhiều, một môi giới ôm nhiều lô đất giá cắt lỗ cùng một lúc

Gần Tết có lẽ là thời điểm thị trường đất nền Tp.HCM và khu vực lân cận sẽ sôi động theo một cách khác: Sôi động vì cắt lỗ. Ghi nhận cho thấy, hiện tại khá nhiều môi giới BĐS “khuấy động” thị trường bằng các thông tin rao bán BĐS giảm giá sâu, thậm chí mức giá lên đến 500 – 1 tỉ đồng trên sản phẩm.

Chị H.A, là môi giới lâu năm tại thị trường khu Đông Tp.HCM hiện đang ôm hơn 10 lô đất “cắt lỗ” của nhà đầu tư. Nữ môi giới này cho biết, trong tuần qua chị đã ra được 2 lô cho nhà đầu tư với mức giá giảm khoảng gần 20% so với giá thị trường. Hiện có khá nhiều nhà đầu tư “ngộp” tài chính cận Tết nên liên tục gửi lại sản phẩm để ra hàng. Đa số các sản phẩm này được nhà đầu tư mua vào thời điểm cách đây 1-3 năm. Bên cạnh các nhà đầu tư giảm kì vọng lợi nhuận thì có nhà đầu tư “cắt lỗ” thực sự, tức giảm khoảng 100-300 triệu đồng so với giá mua vào. Theo chị H.A, thậm chí có những nền đất hoặc căn nhà phố xây sẵn chủ nhà cần tiền gấp rao bán giá giảm từ 500 triệu đến 1 tỉ đồng/căn.

“Đây là mức giá giảm chưa xuất hiện trong khoảng 2 năm trở lại đây, ngay cả thời kì Covid-19 hành hoành. Hiện, số lượng nhà đầu tư cần ra hàng tăng mạnh trong tháng 10 và 11. Cuối năm có thể còn tăng lên”, môi giới này cho biết.

Chia sẻ về thanh khoản, nữ môi giới này bộc bạch: Thực tế, thanh khoản đang khá chậm, ngay cả khi bán cắt lỗ, việc nhà đầu tư xuống tiền mua lại còn khiêm tốn. Tuy nhiên, so với thời điểm tháng 5 và 6/2022, sức mua hiện tại khá khẩm hơn. Những nhà đầu tư có tài chính tốt bắt đầu đi săn “hàng ngộp”, hàng cắt lỗ nhiều hơn. Dĩ nhiên, họ cũng khá tính toán sản phẩm, và “ép giá” nhà đầu tư có sản phẩm bán ra thời điểm này. Có một số sản phẩm cần tiền gấp, nhà đầu tư có tiền có thể “ép” giảm thêm được 5-10% so với giá đã cắt lỗ trước đó.

Cũng là môi giới đất nền tự do lâu năm, anh Hải, ngoài thị trường chính là đất nền Tp.HCM, môi giới này đang liên tục ôm hàng “ngộp” cho nhà đầu tư tại tỉnh lân cận. Theo Hải, hiện số lượng nhà đầu tư cần ra hàng cận Tết tăng lên khoảng 30% so với thời điểm tháng 5/2022. Trong đó, mức giá rao bán chủ yếu ngang giá, hoặc giảm nhẹ từ 10% mỗi nền đất. Ngược lại, có nhà đầu tư sở hữu đất nền cách đây 2-3 năm thì giảm kì vọng lợi nhuận từ 20-30%. “Nhìn tổng thể thị trường, nhiều nhà đầu tư bị áp lực dòng vốn đang tăng lên rõ. Các loại hình đất thổ cư, đất vườn tại khu vực tỉnh lân cận đã có dấu hiệu hạ nhiệt, giá xuống rõ nét. Nhiều nhà đầu tư ôm một lúc nhiều nền thời điểm đầu năm 2022, hiện bắt đầu cơ cấu danh mục bằng cách xả hàng, giảm giá một số sản phẩm để thu dòng tiền…”, môi giới này cho biết.

Theo các môi giới, đây được xem là thời điểm “có tiền mặt là vua”, săn được nguồn hàng giá tốt để chờ đợi thị trường tốt lên. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, hiện người mua cũng khá “co cụm” dòng tiền, phân bổ vào các kênh đầu tư khác nhau thay vì bỏ tiền vào BĐS. Vì thế, dù nguồn hàng BĐS cắt lỗ sâu, việc bán hàng của môi giới vẫn khó khăn thời điểm này. Những nền đất thực sự tốt về giá, vị trí, tiềm năng tăng mạnh khi thị trường phục hồi thì mới ra được hàng.

Theo chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển, trong các tháng cuối năm, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực BĐS chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các BĐS giá trị lớn. Theo vị chuyên gia này, việc giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý 1/2022 nhưng đến bây giờ mới thực sự bắt đầu.

Việc giảm giá sẽ diễn ra mạnh ở các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, đến nay việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng, thị trường xuất hiện tình trạng cắt lỗ dưới giá vốn.

Theo một số chuyên gia, sẽ có hai loại hình bất động sản sẽ giảm giá mạnh thời gian tới. Đó là những khu đất vườn, đất trồng cây lâu năm, thậm chí đất thổ cư ở những vùng sâu, vùng xa, heo hút cần bán ngay. Lý do là dân cư thưa thớt, không có các dịch vụ tiện ích, hạ tầng giao thông kém thì khả năng sinh lời của đất không cao. Phân khúc thứ hai sẽ giảm giá mạnh là những bất động sản có giá trị cao lên tới hàng chục tỷ đồng. Trong bối cảnh siết tín dụng như hiện nay, phân khúc này sẽ rất kén khách mua.

Thực tế, hiện tượng cắt lỗ giảm giá đã diễn ra trên thị trường BĐS, nhưng chiều ngược lại cũng xuất hiện hiện tượng “cắt lỗ giả”. Nghĩa là, không ít nhà đầu cơ đang lợi dụng sự xáo trộn của thị trường, đặc biệt là cơn khủng hoảng về thanh khoản, để rao bán cắt lỗ nhưng thực tế chỉ là giảm một phần lợi nhuận. Chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tư mới nên cẩn trọng để không mua phải những chiếc “bánh vẽ” tưởng không đắt nhưng lại đắt không tưởng.

Cần nhấn mạnh sau gần 3 năm với liên tiếp các đợt sốt đất, mặt bằng giá của tất cả các phân khúc bất động sản, đặc biệt là các sản phẩm đất nền đã tăng 30-50%, thậm chí có nơi tăng gấp 2-3 lần so với năm 2019. Với đặc điểm của một loại “hàng hóa đặc thù”, giá nhà đất đã lên thì khó xuống.